Marktstudie Ferienimmobilienmarkt Mallorca

Einladende Landschaftsbilder oder Aufnahmen von imposanten Fincas, luxuriös ausgestatteten Villen oder modernen Penthäusern im Herzen von Palma lassen Investments in Ferienimmobilien auf Mallorca auch finanziell attraktiv erscheinen. Gleichwohl werden für Investoren letzten Endes auch Renditeerwägungen ausschlaggebend sein. Hierfür sind Informationen über die Marktstruktur und die Werthaltigkeit ihrer Investition wichtig.

Lohnen sich große Preisaufschläge für besondere Lagemerkmale oder einen tollen Meerblick heute? Wie sicher sind Verkaufsmöglichkeiten und wie hoch ist das Angebot anderer Verkäufer in der Zukunft?

CRES – Center for Real Estate Studies

Einen ersten Schritt in der Analyse der dahinter liegenden Strukturkomponenten gibt die folgende Studie des STI Center for Real Estate Studies im Auftrag von Porta Mallorquina Real Estate, in der differenziert nach Region und Ausstattungsstandard das mengen- und preismäßige Objektangebot vorgestellt wird.

Gegenstand und Zielsetzung

Die vorliegende Studie untersucht den Markt für Kaufobjekte auf Mallorca, mit der Zielsetzung, einen möglichst repräsentativen Überblick über Niveau und Struktur des vorhandenen Angebots für Ferienimmobilien zu verschaffen.

Dabei wird sowohl das quantitative Angebot (Anzahl der Objekte) als auch das qualitative Angebot (Lage, Ausstattungsstandard, Meerblick) untersucht, um es letztlich den verschiedenen ermittelten Preisniveaus zuordnen zu können.

Ferienimmobilien auf Mallorca – eine aktuelle Markstudie des Center for Real Estate Studies gibt einen neutralen Marktüberblick.

Es ist zu berücksichtigen, dass das rein mengenmäßige Angebot an Objekten leicht überschätzt werden kann, wenn überschlagsweise die Mengenangaben verschiedener Makler zusammen-gezählt werden. Auf dem Multi-Makler-Markt Mallorca kann es dazu kommen, dass dasselbe Objekt bei mehreren Maklern – ggf. sogar mit unterschiedlichen Informationen – geführt wird.

Um derartig verzerrende Effekte auszuschließen, wurden einzelne Objektdaten der marktführenden Makler gesammelt und abgeglichen, indem unplausible Werte und Doppelzählungen (siehe Anhang zur Datengrundlage) korrigiert wurden. Nach Korrektur um statistische Ausreisserwerte ergibt sich ein Datensatz mit 3.857 Objekten, auf deren Ausstattungsstandard im übernächsten Abschnitt eingegangen wird.

Makrolage und Infrastruktur auf Mallorca

Mallorca ist Zentrum und zugleich die größte Insel der Balearen. Mit rund 3.600 Quadratkilometern ist Mallorca mehr als sechsmal so groß wie das benachbarte Ibiza. Durch seine geographische Lage im westlichen Mittelmeer ist Mallorca mit akzeptablen Flugzeiten von unter 3 Stunden aus Deutschland gut zu erreichen und hat sich so auch zu einem Mittelstreckendrehkreuz für internationale Fluggesellschaften entwickelt.

Mallorca zählt zu den beliebtesten Standorten für Ferienimmobilien in Europa.

Die Wirtschaft lebt – insbesondere auch wegen des südländischen Klimas – vom Tourismus. Auch in den Wintermonaten betragen die Durchschnittstemperaturen ungefähr 10 Grad, während in den Sommermonaten Spitzentemperaturen von über 30 Grad keine Seltenheit sind.

Angezogen von dem attraktiven Klima und der vielfältigen Landschaft, besuchen jährlich rund 10 Mio. Touristen die Insel. Ca. 23% davon sind Deutsche, knapp gefolgt von den Briten mit gut 21%.

Von den ca. 560 km Küstenlinie sind mindestens 50 km als Strand ausgewiesen und bieten auch in der Hauptsaison genügend Platz für Badegäste. Mallorca ist aber keineswegs nur als Destination für Massentourismus und Badeurlaub bekannt. Auch Sportarten wie Wandern oder Golf (24 Plätze) sprechen eine breite Zielgruppe an. Die restriktiven Bauvorschriften begünstigen die Werthaltigkeit von Bestandsimmobilien und schützen die bestehende Natur.

Marktvolumen, Lage und Ausstattung

Auf Mallorca stehen Anfang 2015 rund 4.000 Objekte unterschiedlicher Kategorien zum Verkauf. Die folgende Abbildung zeigt, dass sich die Objektanzahlen völlig unterschiedlich verteilen und nicht der regionalen Flächengröße entsprechen.

Mehr als die Hälfte des Angebots konzentriert sich auf die drei Top-Regionen „Südwest“, „Nord“ und „Palma Umland“ mit 28%, 13% und 12%. Hier sticht besonders der Südwesten hervor, in dem als vergleichsweise kleine Region, mehr als ein Viertel aller Objekte angeboten werden. Im Vergleich dazu findet sich die flächenmäßig große Region „Südosten“ auf dem letzten Listenplatz wieder. Mit 6% entfällt nur knapp mehr als ein Zwanzigstel auf diese Region.

Fast ein Drittel der Ferienimmobilien Mallorcas liegen im Südwesten der Insel.

Erwartungsgemäß findet sich auf der Insel ein vergleichsweise hoher Standard. 10% aller Objekte liegen im Luxussegment und auch der gehobene Objektbereich macht mit 36% mehr als ein Drittel aus. Nur ein Zwanzigstel der Objekte zählt zum einfachen Ausstattungsniveau.

Der Ausstattungsstandard der Immobilien auf Mallorca ist überwiegend gehoben bis luxuriös.

Besonders hinsichtlich des Ausstattungsstandards zeigen sich regionale Trends. So findet sich der größte Luxusanteil mit 16% im Südosten, einer Region, in der vergleichsweise wenige Immobilien (231) angeboten werden. Ein überdurchschnittlich hoher Anteil von Objekten einfacher bis mittlerer Qualität findet sich im Norden und Nordwesten. Hier machen diese beiden Qualitätsniveaus mehr als zwei Drittel aus und bieten Investoren möglicherweise preislich günstige Einstiegsmöglichkeiten in den Markt.

Preisniveau

Die Preise streuen zwischen den verschiedenen Regionen, aber auch innerhalb der Regionen deutlich, je nach Ausstattungsstandard und besonderen Objekteigenschaften.

Die Preise schwanken je nach Region – je weiter westlich, desto teurer werden die Quadratmeterpreise.

Durchschnittliche Quadratmeterpreise sind im Südwesten mit rund 5.040 € mehr als zwei Drittel teurer als im Süden, wo sich durchschnittliche Quadratmeterpreise von 2.950 € ergeben. Neben dem Südwesten zählen aber auch Palma und Palma Umland sowie der Nordwesten zu den Top-Regionen. Hier ergeben sich Durchschnittspreise in der Spanne von 4.110 € bis 4.340 €.

Die Preisspanne pro Region hängt stark von der Ausstattungsqualität ab.

Die zusätzlich angegebene Preisspanne „von“ (einfache Ausstattung) „bis“ (Luxus-Ausstattung) zeigt aber, dass auch in den Top-Regionen die Möglichkeiten für ein „Schnäppchen“ bestehen und ebenso, dass in den eher günstigeren Regionen für besondere Objekte durchaus hohe Werte erzielt werden können.

Gibt man sich im Südwesten auch mit einfachem Ausstattungsstandard zufrieden, so reicht ein durchschnittlicher Kaufpreis von 3.180 € pro m². Im Nordwesten müssten hierfür knapp 320 € mehr je Quadratmeter ausgegeben werden.

Die Spitzenobjekte einer Region sind in der Regel mehr als doppelt so teuer wie der einfache Ausstattungsstandard. Dies zeigt sich besonders in den 4 Top-Regionen. Hier reichen Einstiegspreise von 2.510 € je Quadratmeter in Palma Umland bis zu 7.170 € je Quadratmeter im Südwesten.

Für Investoren könnten diese starken Preisaufschläge für höherwertige Investitionen interessant sein, zumal sie sich auch in anderen Regionen wiederfinden. Im vergleichsweise günstigen Norden reichen die durchschnittlichen Preise vom einfachen bis zum Luxusinvestment von 2.660 € bis zu 5.800 €, was einen Preisaufschlag von rund 120% ausmacht.

Wie viel kostet Meerblick?

Ein besonderes Qualitätsmerkmal – gerade vor dem Hintergrund von Investments in Ferienimmobilien – stellt der Meerblick dar. Wie viel geben Investoren derzeit für den Meerblick aus? Die folgende Tabelle weist in den beiden Spalten die Durchschnittspreise sortiert nach Objekten mit und ohne Meerblick aus.

Im Durchschnitt beträgt der Aufschlag für Meerblick inselweit rund 23%,

Es zeigt sich, dass Meerblick nicht selten Preisaufschläge von über 20% rechtfertigt. Beispiels-weise werden in Palma für Objekte ohne Meerblick durchschnittlich 4.030 € je Quadratmeter gezahlt, während Investoren für Meerblick durchschnittlich 5.170 € ausgegeben. Noch größer ist der prozentuale Aufschlag in der Top-Region Nordwesten, aber auch in der eher günstigen Region Nord. In beiden Regionen liegen die Preisaufschläge je Quadratmeter bei über 1.200 €.

Im Vergleich der Durchschnittspreise von Objekten ohne und mit Meerblick werden Spitzenaufschläge im Nordwesten von bis zu 53% erreicht, während in Palma Umland oder im Nordosten nur 16% bzw. 18% erlöst werden.

Investorenperspektive – Preise nach Objektkategorien

Aus der Investorenperspektive ist auch die Unterteilung nach Objektkategorie zu untersuchen, da sich hier gegenläufige Markttrends zeigen. Grundsätzlich gilt das Prinzip, dass bebaute Grundstücksfläche allein wegen des höheren materielleren Aufwands teurer sein sollte, als unbebaute Fläche.

Die folgende Tabelle zeigt diesen Effekt ganz besonders deutlich zwischen den beiden letzten Spalten durch den Vergleich von Objekten von 1.001 m² bis 10.000 m² Grundstücksfläche zu Objekten mit größerer Grundstücksfläche. Die Durchschnittsquadratmeterpreise von Objekten mit größeren Grundstücken sind stets geringer als diejenigen von Objekten mit kleineren Grundstücken.

Generell sinken die Quadratmeterpreise bei größerer Grundstücksfläche – außer es handelt sich um begehrte, rare Lagen, wie z.B. im Südwesten.

Warum zeigt sich dieser Effekt nicht in den Top-Lagen und im Vergleich zu Wohnungen und Objekten mit Grundstücksflächen von unter 1.000 m²? In den Top-Lagen ist der Markt in dieser Objektkategorie weniger liquide, verfügt also über ein geringeres Angebot. Sondereffekte und Liebhaberpreise können hier einen starken Einfluss auf den Durchschnitt haben. Hier finden sich anteilig und im Vergleich zu den anderen Kategorien auch mehr Objekte mit höherem bis höchstem Ausstattungsstandard.

Bei Großgrundstücken kommen Reihenhäuser gar nicht vor, während gerade Reihenhäuser und Wohnungen Kostenverteileffekte durch gemeinsam genutzte Infrastruktur zeigen und aus der Nutzerperspektive nicht dieselbe Eigenständigkeit wie freistehende Immobilien besitzen. Beide Effekte rechtfertigen die Abschläge in den Durchschnittspreisen beider Kategorien und erklären letztlich den Trend der Tabelle, der zeilenweise von links nach rechts erst steigende und dann fallende Durchschnittspreise in den jeweiligen Regionen ausweist.

Besonders in den Top-Lagen im Südwesten sind Investoren bereit, für repräsentative Objekte Summen zu bezahlen, die selbst für diese Orte überdurchschnittlich hoch sind. So sind die Lage in der ersten Meereslinie und innerhalb bekannter Orte und Gemeinden richtungsweisend für die Preisbildung solcher Immobilien.

Bei den Spitzenlagen stechen 3 Gemeinden hervor: Port d’Andratx, Portals Nous und Son Vida.

Fazit zum Ferienimmobilienmarkt auf Mallorca

Mallorca bleibt aus Investorenperspektive attraktiv. Bei genauerer Betrachtung verschiedener Regionen, Ausstattungs- und Preisniveaus bieten sich verschiedenste Möglichkeiten für größere und kleinere Investitionsbeträge.

Wenig überraschend sind die hohen Preise und Preisaufschläge für Meerblick in den bekanntesten Regionen wie Palma bzw. insgesamt im Südwesten. Bei genauer Betrachtung einzelner Objekte sind dennoch auch hier günstige Einstiegspreise zu finden, wie ebenso außerhalb sehr hochpreisige Investments möglich sind. Beispielsweise befindet sich der Nordosten im preislichen Mittelfeld, obgleich gerade hier der zweithöchste Anteil an Luxusimmobilien zu finden ist. Hier spielt auch wesentlich die Betrachtung der jeweiligen Baualtersklasse eine Rolle. Objekte, die erst in jüngerer Vergangenheit entstanden sind, könnten tendenziell mit höherer Ausstattungsqualität erstellt worden sein. Regionen mit älterem Immobilienbestand schneiden in diesem Falle mit preislich geringeren Werten ab.

Im Nordosten entstehen derzeit viele Luxusprojekte, wie die acht Luxusfincas auf Carrossa bei Artà.

Im Kern weiterführender Investitionsüberlegungen wird die Frage der Wertstabilität stehen, die einerseits stark vom einzelnen Objekt abhängig sind und andererseits dem allgemeinen Trend wirtschaftlicher Entwicklung folgen. Diese wiederum ist stark durch den Tourismus dominiert und folgt damit der wirtschaftlichen Entwicklung der touristischen Herkunftsländer (Deutschland und Großbritannien) sowie den dafür geltenden lokalen Rahmenbedingungen.

Studie als PDF zum Download

Hier können Sie die Marktstudie Ferienimmobilienmarkt Mallorca-CRES kostenfrei downloaden.
Copyright Grafiken und Bilder: Porta Mallorquina Real Estate S.L.